本文来自微信公众号“地产k线”
刚刚过去的北京土拍，上演了一番顶级较量。
海淀四季青地块 ，起拍价高达85.55亿元 ，中小房企见状已早早退场，留在牌桌上的，只有五家央国企及联合体 。
在土拍现场 ，各方交替举牌 ，火药味渐浓 。但当报价逼近96亿关口时，金茂突然半路杀出。
之后的每一轮加价都牵动神经 ，最终鏖战整整130轮。
落锤那一刻 ，数字定格在97.61亿元 。金茂赢了，也顺手刷新了一周前朝阳地块刚创下的年度总价纪录 ，加冕2026年北京总价和住宅楼面单价的“双料地王 ” 。
该项目是北京四环至五环间 ，极为稀缺的低密地块，未来的产品形态 ，基本锁定为高端洋房。
当下的金茂 ，已走过了“活下去 ” 的阶段，近来 正朝着“活得好”的目标推进 。
而基于“未来机会大于挑战”的判断 ，它自2025年开始 ，拿地的积极性就已大幅提高，或许是想在新的竞争格局中，重新发力 。
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实力回归
金茂在北京土拍市场的这次出手 ，让人想起了2009年 ，它拿下广渠门15号地的故事。
17年前，金茂的名字还叫“方兴地产 ” ，名气不大 ，但却最终在10余家知名房企中杀出重围，一举拿下当年北京土地市场的“双料地王 ” ，打响了名号 。
广渠门地块后来被开发成金茂在北京的首个住宅项目——广渠金茂府 。
该项目大获成功 ，不仅成为北京楼市的销冠，更让金茂一跃成为北京的主流开发商 ，奠定了其“府”系高端产品线的基石。
如果说2009年的广渠门 ，是金茂“从0到1 ”的破局之战，那近日近百亿夺地的表现 ，则更像是它在大本营进行的实力宣示 。
2026年至今 ，金茂已在多个一二线核心城市连续补仓 。
3月，它于上海、西安 、成都 、南京等多个城市，均有收获；4月至6月 ，它又在广州、青岛等出手扩储。
刚刚过去的8月7日 ，金茂在三亚，以14.47亿元的费用 ，拿下崖州湾科技城地块 ，时隔两年重返三亚补仓 。
中指研究院数据显示，今年前7月 ，金茂的权益拿地金额 ，高达115亿元，在房企中排名第8位；权益拿地面积69万平方米 ，在房企中排名第13位 。
若将时间线拉长 ，2021年至2025年，金茂的权益拿地金额 ，分别为451亿元、140亿元 、201亿元 、187亿元、339亿元。
可以看到 ，这家房企在2022年，曾有过一次投资拿地的大收缩，随后逐渐恢复 ，并在2025年缓过来了 ，把权益拿地金额一下子提升了81.3%。
今年前7月，金茂权益拿地金额已超百亿 ，若加上8月它在三亚 、北京的扩储金额 ，已超两百亿 。
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“活得好 ”目标
此前，金茂经历了一把手的更迭 。
2023年 ，陶天海从华东区域调回北京 ，接替李从瑞担任首席执行官；去年，他又接棒到龄退休的张增根 ，成为了金茂的董事会主席。
如今 ，该公司的战略规划转变，已较为明显 。
2025年8月 ，陶天海在业绩会上表示：
“下面 公司将从‘活下来 、活得好、活出彩’三步走进行规划 ，近来 已经完成了‘活下来’的目标，2025年至2027年则要达成‘活得好’这一目标，实现全面焕新金茂 。”
彼时 ，金茂的判断是 ，高能级城市对“好房子 ”的需求比较旺盛，因此公司会继续关注核心城市拿地机会。
今年3月 ，陶天海已进一步将目光 ，投向了未来的“机会 ” 。
他声称：“行业洗牌之后，留下的将是高手之间的竞争 ，竞争格局将从完全竞争转向寡头竞争 。对于一些存活下来的优质房企来说 ，未来机会大于挑战。”
在此定调下，金茂2026年的投资 ，将继续秉持“积极不激进 ”的原则 ，锚定全年权益投资目标，聚焦“投好 、投足 ” 。
去年 ，该公司全年实现销售额1135亿元 ，营业收入593.71亿元，同比增长约1%；归母净利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18% 。
盈利水平的提升 ，主要是三个因素撑起来的。
其一 ，它全年的整体毛利率提升至16%，同比上升1个百分点 。其中 ，房地产开发业务毛利率 ，提升2个百分点至13%；
其二，降本增效的推动 ，融资成本的持续走低；
其三 ，投资物业公平值亏损，从2024年的2.68亿元降至1.1亿元 ，减少了59% 。公平值亏损的收窄 ，直接减轻了对净利润的侵蚀。
由此可见，金茂已逐渐走出前几年因资产减值 ，而导致的业绩承压阶段。
这使得它能腾出手来 ，专注于“活得好”的目标 。
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双轮策略
金茂的策略是双向的，除了“做优增量 ”之外，它还在“盘活存量 ” 。
2024年6月 ，该公司就启动了“奋进计划” ，提出用三年时间解决80%的存量问题，加快存量去化。
其中 ，2025年的目标是解决35% ，2026年完成25%，2027年完成20% 。
金茂的着眼点有两个 ，一个是将现有资产做优做强 ，全力打造标杆项目；另一个是对规划中的商办资产，进行重新评估 ，主动退出部分低效无效资产 ，保持资产规模合理有序 。
近年来，该公司陆续有出售资产的举措 ，或许就是其典型的资产优化举措。
例如 ，2024年12月，金茂出售了金茂三亚100%股权，及海南金茂对金茂三亚的相关债权 ，最终转让总对价为18.49亿元 。
这项交易对应的资产 ，是三亚希尔顿酒店 。
彼时，金茂表示 ，三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年 ，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入；此次出售 ，是以合理费用 ，实现酒店整体销售的良机。
而今年7月底，它又挂牌了福州新投华筑开发建设有限公司100%股权及相关债权 ，福州新投领航开发建设有限公司90%股权及相关债权 。
两个项目公司 ，对应的是福州滨海金茂智慧科学城项目 。
